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~春の光市~

2019-03-01
カテゴリ:光市
トップ画像を差し替えました。
 
春うららな風景にこころ踊りますね♬
 
花粉の時期をのりこえ、早くこの風景に出会いたいものです(笑)
光市島田川の桜
冠山総合公園のバラ
光市伊藤公記念公園の桜
冠山総合公園のバラ

トップ画像を入れ替えました。

2018-12-03
カテゴリ:光市
今年もあと一か月となりました。
季節も静かに冬本番に近づき、和田土地建物ホームページも、冬の装いに・・・
ってトップ画像を入れ替えただけですが(笑)
 
平成最後の冬、元気に楽しく乗り切りたいものです^^
 
 
冬の虹ヶ浜
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冠梅園
伊藤公記念館
島田川夜景

失敗しない土地探し⑩

2020-02-01
カテゴリ:不動産ノート
売地_イラスト

「失敗しない土地探し」

第10回:知らないと怖い

       道路トラブル

 

実際にあったこんなトラブル!

 私達が日常的に使用している道路ですが、土地を選ぶとき、家を建てるとき、道路はとても重要な意味を持ちます。今回はあるハウスメーカーさんで、実際トラブルになった事例をご紹介します。

 

下図は、元々あった大きな畑を造成した現場で、幅員6mの公道から、幅員4.5mの位置指定道路を入れて、その道路を囲む形で6区画が分譲された現場です。

 

それぞれの買主が、自分の建てたい工務店で建築し、引越しも終え、3ヶ月ぐらい経ったときのことでした。ある日、Aさん宅にEさんから「Aさんは直接公道から出入りできるのに、Aさんに持分のない位置指定道路を使用して出入りしている。駐車場の位置を変え、位置指定道路を使用しないようにするか、位置指定道路の維持管理費用を払うべき」という内容証明が届いたのです。

突然のことに驚いたAさんが、すぐに建築したハウスメーカーに相談したところ、位置指定道路(私道)は、道路という性格上、人の通行は認められていますが、この私道を通らなければ出入りできないB~Eさんの維持管理の観点から、道路持分のないAさんの車の通行は制限されることもあるとの回答でした。

 この件は、建築したハウスメーカーの設計士が、道路の種類を見落として配置計画をしたことが原因とわかり、ハウスメーカー側が損害金として約200万円を支払うことになりました。

 

一見道路は公共のものと考えられがちですが、持分がない私道の場合は、車の通行だけでなく、配管の掘削などでもトラブルになる恐れもあります。また、既存の住宅地に家を建築する場合は、隣接地所有者との境界トラブルがないかなど、近接関係なども含め、可能な範囲で把握しておきたいものですね。

失敗しない土地探し⑨

2020-01-08
カテゴリ:不動産ノート
「失敗しない土地探し」
第9回:敷地と道路の関係
 
「道路」の定義、ご存知ですか?

 

 建築基準法では、「構築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接道しなければならない」としています。これを「接道義務」といい、都市計画区域及び準都市計画区域内での土地選びでは、最も大切な条件となります。
 2mというのは、接道が2m未満だと火災や地震などの災害が起きた時の避難、消防・救急活動等に支障をきたすためですが、難しいのが、この「道路」という定義です。一般的に道路の種類というと、公道・私道と登記簿上の所有者による区分しか知られていませんが、それ以外にも「建築基準法上の道路」による区分があり、ここでいう道路とは、建築基準法上の道路ということです。
 
 
いくら2m以上接道していても、その道が、建築基準法上の道路でない場合(図:左→)
建築基準法上の道路に接道していても接道が2m未満の場合(図:右→)
は建築できない土地ということになります。
 
 
 建築基準法上の道路の中でも2項道路(法42条2項)は、幅員4m未満の道路で、道路中心線から2m後退したライン(セットバック)までを道路とみなされるために、自分の敷地であっても、構築物の敷地として利用することができないので注意が必要です。
 また中心線も曖昧なため、建築した時期により、それぞれが後退しているラインがバラバラで、いつまでたっても幅員4mにならないといった問題点もあります。
 
 位置指定道路(法42条1項5号)は、個人が申請をして作った建築基準法上の道路で、構築物を建築するには問題ありませんが、道路部分に持分がない場合、車両の通行等でトラブルになるケースも報告されています。特に角地で2つの道路に接する場合で、持分がない道路側にカースペースを配置すると、建築後の近隣トラブルの元になりますので、細心の注意が必要です。
 
 敷地と道路の関係は、土地の価値を決めるうえで大きなウエイトを占めます。単独で建て替えができない(接道義務を満たしていない)土地は、住宅ローンの対象にならない場合もありますので、契約前に重要事項説明書などで、しっかりチェックして理解するようにしましょう。

失敗しない土地探し⑧

2019-12-01
カテゴリ:不動産ノート

「失敗しない土地探し」

第8回:角地はおすすめ?

 

メリットとデメリットは表裏一体

 

 一般的に「東南角地、日当たり良好!」など、角地は良いイメージで捉えられています。街区の角にしか存在しないため、希少性が高いことに間違いはありませんが、角地だからといって良いことばかりではありません。メリットとデメリット、両方の観点から角地を考えてみましょう!

 

<メリット①>採光・通風性に優れる

 日当たりと通風の良さとが大きなメリットになります。他の建物との隣接面が少ないことから開放感も得られます。居室を南側につくることができれば、快適な空間となるでしょう。

 

<メリット②>プランの自由度が高い

 道路に面している部分が多くなるので、玄関の位置や駐車場の位置を選べたり、自治体によっては建ぺい率が緩和(角地緩和)されることもあるため、自身の希望に基づいた居住空間を実現しやすいと言えます。

 

<メリット③>資産価値が高い

 角地は希少性と上記2点のメリットから、土地としての魅力が高く、人気があるため、後々売却を検討したときの売れないリスクを大幅に軽減できます。さらに資産価値も下がりにくい点も大きなポイントです。

 

<デメリット①>採光・通風性に優れる

 日当たりのよさは、反面、夏の日差し対策を行う必要性も秘めていますし、道路が狭い場合や敷地が狭い場合は日当たりの良さが最大限にいきてこないこともありますので、道路の幅や周辺の建物の高さに注意しなければなりません。開放的な点は、裏を返せば家の中のプライバシーを確保できるような配慮が必要ということです。また台風が来た場合、建物のダメージを受ける面が広いのは勿論、周辺からの落ち葉などが集まりやすい立地でもあります。

 

<デメリット②>プランの自由度が高い

 2方向の道路を利用できるのは便利ですが、人目につきやすいので、建築費とともに外構費がかさむ傾向にあります。さらに車の通りが多い場合は、騒音や安全面にも配慮が必要になってくるでしょう。また角地でも、電柱やごみ置場等が設置されていると、プランの自由度のメリットは大きく失われます。建ぺい率が緩和される一方、建物の高さなどに制限がつく場合もあるので、角地の購入にあたっては、建築制限もしっかり調べておきましょう。

 

<デメリット③>資産価値が高い。

 この点は、ズバリ、購入時の費用も高いということです。土地の有効活用を考えたときに、利用用途が多様なことが角地の特徴ですが、価格は一般的に接道状況と利用用途が大きな要因になります。事前の資金計画、資金準備を周到に行っておかなければなりません。

 

 このようにメリットの裏返しがデメリットとなりえるのが、角地です。角地の購入を検討する場合には、その角地におけるメリットとデメリットの双方を比較し、いずれの方が自分たちにとって勝るのか、しっかりと熟慮することが望ましいでしょう。

【会社所在地】
有限会社和田土地建物
〒743-0021
山口県光市浅江5丁目24番5号
TEL.0120-774-718
営業時間.08:00 ~ 18:00
FAX.0833-71-2382
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