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失敗しない土地探し⑨

2020-01-08
カテゴリ:不動産ノート
「失敗しない土地探し」
第9回:敷地と道路の関係
 
「道路」の定義、ご存知ですか?

 

 建築基準法では、「構築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接道しなければならない」としています。これを「接道義務」といい、都市計画区域及び準都市計画区域内での土地選びでは、最も大切な条件となります。
 2mというのは、接道が2m未満だと火災や地震などの災害が起きた時の避難、消防・救急活動等に支障をきたすためですが、難しいのが、この「道路」という定義です。一般的に道路の種類というと、公道・私道と登記簿上の所有者による区分しか知られていませんが、それ以外にも「建築基準法上の道路」による区分があり、ここでいう道路とは、建築基準法上の道路ということです。
 
 
いくら2m以上接道していても、その道が、建築基準法上の道路でない場合(図:左→)
建築基準法上の道路に接道していても接道が2m未満の場合(図:右→)
は建築できない土地ということになります。
 
 
 建築基準法上の道路の中でも2項道路(法42条2項)は、幅員4m未満の道路で、道路中心線から2m後退したライン(セットバック)までを道路とみなされるために、自分の敷地であっても、構築物の敷地として利用することができないので注意が必要です。
 また中心線も曖昧なため、建築した時期により、それぞれが後退しているラインがバラバラで、いつまでたっても幅員4mにならないといった問題点もあります。
 
 位置指定道路(法42条1項5号)は、個人が申請をして作った建築基準法上の道路で、構築物を建築するには問題ありませんが、道路部分に持分がない場合、車両の通行等でトラブルになるケースも報告されています。特に角地で2つの道路に接する場合で、持分がない道路側にカースペースを配置すると、建築後の近隣トラブルの元になりますので、細心の注意が必要です。
 
 敷地と道路の関係は、土地の価値を決めるうえで大きなウエイトを占めます。単独で建て替えができない(接道義務を満たしていない)土地は、住宅ローンの対象にならない場合もありますので、契約前に重要事項説明書などで、しっかりチェックして理解するようにしましょう。
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